Kautionsrückzahlung bei verjährten Betriebskosten

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14) seine Rechtsprechung zur Fälligkeit des Anspruchs des Mieters auf Rückgabe der Kaution fortgeführt.

Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet habe, stehe frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch werde erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen sei, also zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Einen festen Fälligkeitszeitpunkt gebe es damit nicht.

Der Bundesgerichtshof hat weiter erstmals entschieden, dass Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen sog. wiederkehrende Leistungen darstellen.

Die Miete sei nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten. Zur Miete sei aber auch die Vorauszahlung auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten zu zählen. Bisher war das streitig.

Der Charakter als wiederkehrende Leistung sei nicht dadurch zu verneinen, dass Betriebskostenzahlungen des Mieters als Saldo einer Betriebskostenabrechnung verlangt würden. Die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr schwankenden, Zahlungen seien wiederkehrend zu erbringen, da der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen habe. 

Die rechtliche Folge sei, dass sich der Vermieter wegen § 216 Abs. 3 BGB nicht aus der Mietsicherheit befriedigen könne, wenn die geltend gemachten Betriebskostennachforderungen bereits verjährt sind. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck bestehe darin, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen solle.